4月花香溢,号称北京CBD富力商圈“双子座”——双井富力城B座前台繁忙,而16层的富力地产开发公司门前一长溜服务台,租户络绎不绝。

双子座写字楼A、B两座遥相呼应,本是同根生,命运各不同……

摩根的概念近乎“玩钱”庄家,其核心的业务是融资和担任财务顾问,摩根已经在这两方面帮助七家大陆公司海外上市,同时也做了很多收购兼并业务,凭借其庞大的资金实力,摩根的触角已经逐渐延伸全球28个国家,业务领域从“金融代理”逐渐扩展到“主体经营性”业务。

正如摩根中国区CEO竺稼所言,摩根除了代客业务以外,也有自己的principle(主体)。而他这里所指向的主体之一就是摩根地产部,地产部管理着地产基金,近些年在中国异常活跃。

这个代号MSREF摩根地产基金自1991年以来逐步成为全球最活跃的房地产投资者之一,在全球各地购买的物业总值约为273亿美元,地区辐射北京、上海、香港、曼谷、墨尔本、孟买、汉城、新加坡、台北、东京以及悉尼等地,而投资中国市场有10多个房地产项目,总规模逾20亿元。其实,早在2003年,摩根就已经大规模地与内地大房地产企业合作,随后由上海转到北京。

据国内西南证券的分析师段海瑞分析,20亿元的人民币与273亿美元相比,所占比例微乎其微。中国市场仅是全球市场的一个微小组成部分,而中国市场的大规模投资也仅是摩根全球战略的重要组成部分。单单从数额来看,中国市场对摩根来说地位还不是很重要,但其战略意义一目了然。

摩根地产基金从潜入中国到倍受关注,与中国地产市场政策起伏息息相关。 “摩根之所以把目光转向中国与全球化的地产泡沫有关,”段海瑞认为。

从1995年摩根与中国建设银行合作成为首家参股国内合资投资银行以来,一直默默地寻找其他领域的合作伙伴,而与摩根合作的伙伴一般都是规模较大、信誉良好的企业

就在谢国忠大肆唱空的同时,摩根地产基金却与复地集团成立合资公司,又与顺驰达成合作意向——摩根玩了“阴谋”?

“如果经济学家在自己观点里提出泡沫经济,他很有可能一边说着中国市场存在泡沫,一边私底下拿出钱去投资房地产”,“用学者的假面伪饰了商人的嘴脸”,诸如此类的观点不断地见诸媒体。

“谢国忠也好,罗奇也好,任何其他人士也好,他们的观点都是个人的观点”,“分析师在摩根这个机构是完全独立的,我们鼓励他们有独立的思想,我们鼓励大家百花齐放,他们愿意讲什么就让他们去讲,我们的管理层也不会影响他的观点”,“我们自己的房地产基金也读很多其他机构的研究分析报告,不光读罗奇、读谢国忠,我们会自己考虑投入哪个市场”。

所谓摩根机制,其基础在于摩根的扁平结构,而不是国内大多数金融机构的层级结构。在这个扁平的结构下,更多的人参与到决策当中来,可以说是一个多参与式的决策程序。不仅在中国,摩根在全球的都是这样的决策程序。

“比方说,关于我们的业务方向应该往哪个方向走的决策,每个业务部门都有自己非常大的自主权来决定业务方向和资本调配”竺稼介绍。

在资本市场中,资金对风险高低、回报率多少、投资方式与期限长短都有不同的要求。房地产基金是资金逐鹿房地产市场比较普遍的方式。不同的房地产基金投资于期限不同房地产企业或项目,不同的周期产生不同的回报,并承担相应的风险。房地产基金就是通过这样的风险资产组合达到其盈利目的。

从机构投资者角度来看,竺稼认为,摩根不是哪个行业都会考虑投资,对于投资回报的考虑是决定因素。摩根地产基金看重的就是地产行业的高回报,这和泡沫成分多少没有本质联系——这也是资本的本性。

任何一个市场的价格和盈利空间都是由供求关系决定的,房地产市场也不例外。但是在市场走向不确定的情况下——如当前中国房地产市场,总有一些投资者以为采用市场跟随战略就可以以最小的风险享受最大的市场机会。于是,研究外资对中国房地产的影响,希望从中找到风向标的作用,是放大“摩根”们对中国市场的引领作用的——他们不过也是一个利益追逐者而已。

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